将来的に形成される住宅は、担保資産として不況に喘ぐ不動産市場の活性化と金融市場の流動性の促進に役立つと期待される。

住宅法の改正案は、将来的に形成される住宅に関する担保取引関連の新たな条項を設けた。しかし、一部の専門家はこのような資産を担保にした取引に関するリスクを懸念する。

 

将来的に形成される住宅を取引可能な対象にする

 

将来的に形成されるプロジェクトにおける住宅の担保は71/2010/ND-CP号の政令の第61条の第2項に言及された。しかし、担保取引登録を担当する関係者は、住宅法の第91条の内容に反し、金融機関が将来的に形成されるプロジェクトにおける住宅を担保に融資することに非常に慎重であるため、この規定は担保取引の登録作業を阻んでいる、

 

また、このような資産を担保にした融資は、金融機関が購入者に、特定した住宅プロジェクトにおけるマンションまたは独立住宅の購入を目的に融資することが殆どである。そのため、長い間に将来的に形成されるプロジェクトにおける住宅を担保にした住宅ローンに関する規定は形式的にすぎない。

 

 しかし、不動産市場の成長や担保取引に対する需要の背景の下、将来的に形成される住宅は確実的に豊富な担保資産の供給源になりつつあり、関連取引が安全かつ円滑に行われることを確保するために法制化が必要である。

 

そのため、住宅法の改正案の第47条は、住宅開発プロジェクト投資主が、当該プロジェクトの技術設計案が承認され、当該住宅の土台の建設が完了し、 認可書または土地の賃貸・引渡しに関する通知書が当該管理機関によって発給され、および当該プロジェクトがまだほかの金融機関で担保をしない場合に金融機関で当該住宅開発プロジェクトを担保にすることができるという方向でプロジェクト投資主や購入者が金融機関で将来的に形成される住宅を担保にすることができることを認めた。

 

将来的に形成される住宅を購入する個人や組織に対しては、担保にしたい場合投資主と締結した住宅取引契約書、法定の契約譲渡証明書(住宅譲渡を受け取る対象の場合)、住宅取引契約に記載された支払期限をもとに投資主に支払ったことを証明できる確認書、住宅引渡し記録(投資主が住宅を引き渡した場合)、および当該住宅がまだ金融機関で担保にされていないこと、訴訟や紛争の対象になっていないことなどが必要である。

 

 リスク抑制を目的に手続きの透明化

 

 この規定は、将来的に形成された住宅に関連する担保取引の活性化を加速すると期待されるが、このような財産の「将来的に形成される」要素こそは、住宅法の改正案の関連規定が発効になるにもかかわらず取引関係者に対して間違いなくリスクである。

 

担保取引の専門家は、法案が住宅開発プロジェクト投資主が金融機関で当該住宅開発プロジェクトを担保にすることができることを認めた。つまり、顧客の当該プロジェクトにおける財産も、投資主の担保にされた財産の一部になる。その場合、財産を完全に所有しないにもかかわらず当該プロジェクトの顧客は、財産担保取引におけるリスクを負わざるを得ない。投資主が金融機関に対して返済義務を果たせない場合金融機関は担保にされた住宅開発プロジェクトである担保資産を処分しなければならないと指摘した。

 

銀行専門家はまた、投資主が土地使用権だけでなく全体のプロジェクトを担保にした場合の、将来的に形成される住宅を担保にする際に銀行に対する選択権の諸制限を指摘した。この場合、需要が発生するときにプロジェクトの顧客は、将来的に形成される所有住宅を、当該プロジェクトの担保を受けた金融機関でしか担保にすることはできなくて、メリットがより多くのある金融機関を選択できていない。しかし、投資主や顧客はそれぞれ異なる金融機関で所有財産を担保にする場合、情報連結や担保取引登録システム使用などが限られる状態では、金融機関からのリスクを避けられない。

 

このような懸念を払拭するには、将来的に形成される住宅の担保に関するプロセスや手続きの案内が必要である。少なくとも2014年の終わりまでに住宅法の改正案が可決される計画があるが、法務省や環境天然資源省や中央銀行は、将来的に形成される住宅の担保に関する住宅法の改正案の規定に対応するといわれる連名通達を作成した。

 

通達は、 将来的に形成される住宅の担保に関する関連手続きを案内する。さらに重要なのは、現在の不動産市場に関連する信用市場のボトルネックに対する突破口の作り上げ、将来的に形成される住宅を担保にする取引に参加する主体に対する法的安全性の確保などである。

 

引用元:法律報新聞