上記の内容は、「不動産経営活動を調整する法律。一連の課題や制限および改善策」をテーマにしたホーチミン市法務大学主催の会議でホーチミン市不動産協会(HoREA)のLe Hoang Chau会長が提起した。

 

「不動産開発業者は土地収用に莫大な資金を投入したため、この時点で増資や資本増強が非常に喫緊である」

 

調達資金はどのすれば正当な目的のために使用されるか

 

会議で発表したHoREA会長は、不動産経営法の6点に関する改定を提案した。そのなかに、Chau氏は、「比率1/500の詳細設計案または全体整備計画が既に認められたプロジェクトのための土地収用による補償に対する義務を果たした時点で顧客からの資金を調達できるように認めるべき」を強調した。この提案について、Chau氏は、土地収用が完了した時点では「不動産開発業者は土地収用に莫大な資金を投入したため、増資や資本増強が非常に喫緊である」と説明した。

 

それに加えて、Chau氏はまた、「現行法は土台建設が完了した後しか投資主の資金調達を認めていない。しかし、これは調達資金の管理や使い道と比べれば重要ではない。これこそは非常に重要である。そのため、現行法の厳密な規定を修正する必要があり、投資主は土地収用が完了した直後資金を調達できることを認めるべき」と述べた。

 

HoREA会長はさらに、「不動産経営法は、投資主が顧客のお金を受け取れることを認める一方、投資主が正当な目的のためにしかこのお金を使用できないという強力な制裁が存在しない。一部の顧客が投資主にお金を前払いしたが、契約上の品質と期限の通りに商品を受け取らないという現状が実際に長い間に発生している、この現状は、顧客に多大な損害を与えている」と指摘した。

 

この問題について、HoREAの代表者は、「法規定は、投資主が不動産商品を完成し顧客に引き渡すという正当な目的のためにしか顧客からの調達資金を使用できないことを強制する必要な制裁を含む具体的な内容を設けるべき」と提案しながら、「有効な対策は、調達資金を銀行の「閉じた」口座に振り込んで、銀行や顧客の代表者の監督下施工進捗に応じて支払うことなどを挙げられる」と言い加えた。

 

法規定は現実にマッチしていない          

                                            

不動産経営に対する条件について、HoREA会長は「不動産経営法は、透明性、健全性、安定的かつ持続的な成長を重視する方向に向けて不動産市場への調節に柔軟に対応できる包括的な法的枠組みをまだ作れない」と指摘した。

 

また、現行の不動産経営法の第1項の第8条は、「不動産事業を展開する組織や個人は、企業または協同組合の設立、および法的規定による法定資本や不動産経営認可が必要である」と規定している。しかし、この規定は、住宅取引参加関係者の条件を規定する住宅法の第92条の第1b項と矛盾する。それによると、住宅法は、「民事行為に対する能力を有する個人は、住宅の売却やリースの際に住宅経営認可が必要(組織が経営でない目的のために住宅を売却する場合を除く)である」と規定する。

 

一方、不動産経営法の第2条、および153/2007/ND-CP号の政令の第6条の第2項は、「一部ではなく、プロジェクトの全体しか譲渡できない」と規定する。それと同時に、現行法は、投資主が困難に直面し、プロジェクト展開を継続する能力はない、またはプロジェクト展開の継続には需要はない場合しかプロジェクトの譲渡を認めていない。この法的抜け穴について、Chau氏は、「不動産プロジェクトの譲渡において企業側の経営自主性に深く干渉しすぎる」と指摘した。その以外に、ホーチミン市法律大学主催の会議では、HoREA会長は、不動産取引が法定不動産取引所でしか行われることが出来ないという不動産経営法の規定について見解も述べた。Chau氏は、この規定は不要である。不動産取引所は、不動産取引において顧客が選択できる仲介、弁護士、公証など手段の一つとして見なしたほうがいいであると指摘した。

 

引用元:CafeLand